【第二話②】アパート物件購入“失敗”からの挽回編
― 2億円の契約と、引き渡し前に訪れた転機 ―
■ アパート投資に方向転換したものの、迷いの日々
区分ワンルーム投資を解約し、「アパート投資で勝負する」と決めたものの、そこからがまた長い迷走の始まりでした。
ポータルサイトを開いても、
・どの物件が良いのか
・どこを見れば判断できるのか
・問い合わせしてもいいのか
まったく分からない。
“アパート投資のほうがFIREに近い”という知識だけが先行し、実際の行動は空回りしていました。
■ 都市部コンパクトアパートの広告が目に留まる
そんな中、SNSや検索画面に「賃貸住宅経営」の広告が頻繁に表示されるようになります。
その中で特に気になったのが、
「土地を持っていないサラリーマンでも新築アパートオーナーに」
というキャッチコピー。
都市部のコンパクトアパートを“土地付き新築”で販売する業者で、まさに自分のような会社員をターゲットにした商品でした。
興味を持った私は、面談を申し込みました。
■ 面談で聞いた“魅力的すぎる条件”
実際に話を聞いてみると、条件は非常に魅力的でした。
- 土地は東京都内の好立地
- 初期投資額は想定の範囲内
- サブリースで空室リスクが低い（※当時は深く理解していなかった）
- 利回りも悪くなく、キャッシュフローもある程度残る
「これはいけるのではないか」
そう思ったのが正直なところです。
ただ一つだけ、大きな不安がありました。
購入価格：1億9800万。
「本当に自分がこんな金額を借りられるのか…？」
胸の奥に重たい不安が残りました。
■ それでも契約へ。ローン審査も通過
悩んだ末、私は契約を決断しました。
そして驚くことに、
・健康診断
・銀行の本審査
これらもすべて無事に通過。
「本当に2億円に近い融資が通った…」
現実感が薄いまま、あとは引き渡しを待つだけとなりました。
― 引き渡しまでの3か月が、人生を変える ―
■ 契約を終えたのは10月 → 引き渡し予定は3月
2億円の新築アパート契約を終え、あとは引き渡しを待つだけ。
しかし、この“空白の期間”が後に大きな意味を持つことになります。
■ 空白期間中に、さらに不動産投資の勉強を進める
空白時間ができ、私はさらに不動産投資の勉強を深めることにしました。
・書籍を読み漁る
・YouTubeで専門家の解説を見る
・投資家のブログを読み込む
そして、もっと体系的に学びたいと思い、思い切って 165万円の有料講座 を受講することにしました。
「2億円の買い物をするのだから、知識への投資は必要だ」
そう自分に言い聞かせての決断でした。
■ 165万円の講座で知った“衝撃の事実”
講座を受講する中で、私は徐々に気づき始めます。
「あれ…自分が買おうとしている物件、危ないのでは？」
個別面談では、
・サブリースの落とし穴
・新築アパートの収益性の低さ
・土地値と建物価格のバランス
・狭小物件の入居リスク
・出口戦略の重要性
など、実践的な知識が次々と明かされていきました。
そして、学べば学ぶほど、
自分が契約した物件が“典型的な失敗パターン”に当てはまっている
という事実が浮かび上がってきました。
■ 土地値は良かった。しかし…狭小物件ゆえの大きなリスク
実はこの物件、
土地価格が13,500万円、建物が6,300万円
という構成で、土地値が非常に高い点は確かに魅力でした。
土地値が高い＝資産価値が落ちにくい
というのは不動産投資の鉄則でもあります。
しかし、その一方で大きな問題がありました。
● 狭小物件ゆえの入居リスク
・部屋が極端に狭い
・ニーズに合わない入居者が多い
・入居者の入れ替わりが激しい
・結果として空室リスクが高い
講座の講師からは、
「狭小物件は回転率が高く、空室が多く発生しやすい」
と指摘されました。
土地値が良くても、
キャッシュフローが安定しなければ投資としては成立しない。
この事実に気づいた瞬間、背筋が冷たくなる感覚がありました。
■ 2億円の契約が“人生最大の失敗”だと気づいた瞬間
もしこの講座を受講していなければ私は何も知らないまま契約を進めていたでしょう。
しかし、空白時間で勉強する時間が生まれ、
165万円の講座を受けたことで、
自分が大きな失敗をしようとしていることに気づいたのです。
この気づきが、私の不動産投資人生を大きく変えることになります。
【第二話】最初の物件探し編③へ続く
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