こんにちは！
不動産投資、とりわけ「築古DIY・戸建て再生」の最大の醍醐味といえば、なんと言っても圧倒的な高利回りですよね。
今回は、私が仕込んでいた「築46年のテラスハウス」の入居者がついに決定し、驚異の利回り22.4%を達成した最高の実例をシェアします！
今回、無事に入居者様が決まった物件のスペックがこちらです。
- 物件タイプ：築46年 テラスハウス
- 物件購入価格：1,300,000円
- リフォーム修繕費用：1,000,000円（外壁修繕、内装修繕）
- 総投資額：2,300,000円
- 成約家賃：43,000円／月（共益費込み）
なんと、総額230万円で仕上げた物件から、毎月4万3,000円の家賃収入が生まれることになりました。
年間家賃収入は = 516,000円。
計算すると、表面利回りは驚異の22.4%です！
約4年半で元手が回収できる計算になります。これだから築古再生はやめられません。
ぶっちゃけ不安だった…「駅近」vs「簡易水栓」の戦い
数字だけ見ると超優良物件ですが、実は募集期間中はかなりハラハラしていました。というのも、この物件には強烈なメリットとデメリットが同居していたからです。
〇 最大の武器：駅から徒歩7分の好立地
「築古テラスハウス」としては破格の駅徒歩7分。通勤・通学、日々の買い物にも抜群に便利な立地です。この「立地の良さ」が最大の強みでした。
× 最大の弱点：トイレが「簡易水栓」
最大のネックがこれです。下水道が通っていない地域のため、トイレが「簡易水栓（いわゆるボットン便所に近い、汲み取り式の一種）」でした。
いくら駅が近くても、現代の賃貸需要において「水洗トイレではない」というのは致命的な弱点になり得ます。「本当にこれで入居者がつくのだろうか…」と、夜も眠れないほど心配した時期もありました。
デメリットを覆した、徹底的な「清潔感」
「簡易水栓のデメリットを、駅チカの立地と室内の綺麗さでどこまでカバーできるか」が今回の勝負の分かれ目でした。
修繕費用の100万円をフルに活用し、特に内装のクロスや床、そして気になる水回りは「古さを感じさせない、清潔感のある空間」へと徹底的にリフォーム。案内が入った瞬間に「これなら住みたい！」と思ってもらえるよう、泥臭く仕上げました。
その結果……作戦は見事に成功！
駅近の利便性と、綺麗に生まれ変わった室内を気に入ってくださる入居者様と無事に巡り合うことができました。
まとめ：弱点があっても「尖った強み」があれば勝てる！
今回の戸建て再生で、改めて学んだ鉄則があります。
「どんなに大きな弱点（簡易水栓など）があっても、それを凌駕する強み（駅徒歩7分・圧倒的安さ）と、清潔感のあるリフォームがあれば、必ず需要はある」
不動産投資は、100点満点の物件を高く買うだけが正解ではありません。
マイナス要素を抱えた物件を安く買い、自分の手でバリューアップさせて爆発的な利回りを叩き出す。これこそが大家業のリアルな面白さですね！
これでまた一つ、貴重なインカムゲインの柱が育ちました。
このキャッシュを軍資金に、次のボロ物件の再生へ向けてアンテナを高く張っていきます！
大家の皆さま、今月も現場を楽しみながら攻めていきましょう！
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