皆様、こんにちは。
不動産投資を続けていると、時に「これは絶対に買いだ！」というお宝物件に出会うことがあります。先日も、そんな最高条件の収益物件（中古戸建）の契約に向けて調整を進めていました。
• 価格はほぼ土地値
• 再建築可能
• 最寄り駅から徒歩10分以内
スペックだけを見れば、文句なしの優良案件。しかし、契約日当日に「驚愕の事実」が発覚し、結果としてこの話は流れました。
今回は、私が体験した恐怖の契約当日と、改めて痛感した「現地確認の重要性」について共有します。
■ 違和感は、雨の中の現地確認で始まった
契約書も整い、あとは判を押すだけという当日。
実は、それまで諸事情で現地を直接見ることができていませんでした。「スペックもいいし大丈夫だろう」という思いもありましたが、念のため、雨が降る中、契約前に物件を確認しに行ったのです。
物件の前に立ち、私は自分の目を疑いました。
賃貸借契約書では、「法人契約で、そこの社長（日本人1名）が居住中」という内容。しかし、目の前の表札に貼られていたのは、ベトナム人らしき方のお名前が2つ。
さらに追い打ちをかけるように、玄関の扉の窓ガラスが割れて放置されており、お世辞にも管理が行き届いているとは言えない「荒れた」様子が漂っていました。
■ 仲介会社と売主の混乱
「話が違いすぎる」
すぐさま仲介会社に確認を入れたところ、驚いたことに売主様もその事実を知らず、電話口で絶句していたそうです。
契約内容と異なる多人数居住、あるいは又貸しの疑い。これは明確な契約違反です。
売主側からは「退去時の修繕費用はすべて現賃借人に持たせるよう一筆書かせるから、このまま買ってほしい」と懇願されました。しかし、一筆書かせたところで、実際にボロボロにされた際の修繕費を、その賃借人がスムーズに支払う保証はどこにもありません。
■ 感情に流されず、リスクを評価する
私が出した結論はこうです。
「退去時の修繕リスクが当初の想定を大幅に超えるため、このままの価格では購入できない」
リスク分を差し引いた価格交渉を行いましたが、売主様の希望と折り合わず、今回の契約は白紙となりました。
土地値で駅近という魅力的な条件を前にすると、つい「多少のことは目をつぶろうか」という心理が働きがちです。しかし、出口戦略や修繕コストを冷静に計算すれば、リスクを背負いすぎるのは投資ではなく「ギャンブル」になってしまいます。
■ 教訓：現地確認は投資家の命綱
もし、あの雨の日に現地を確認せず、書類上の数字だけで契約していたら……。
今頃、私は実態の掴めない入居者と、ボロボロにされた室内という爆弾を抱え、途方に暮れていたはずです。
今回の教訓はひとつ。
「どれだけ忙しくても、どれだけ好条件でも、契約前に必ず自分の目で現地を確認すること」
皆様も、データや書類の綺麗さに惑わされず、泥臭く現場を見ることを忘れないでください。それが、最終的にあなたの大切な資産を守る唯一の手段です。
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